是否值得在黑山購買房產以及如何做到最好？

小時候，很多人可能夢想在海邊擁有一所房子，因為住在度假勝地是如此浪漫。成年人有時購買這樣的房產，與其說是為了永久住在這里或者來度假而不用擔心預訂，不如說是通過出租房屋來賺錢。同一個黑山每年接待的遊客比住在這裡的人多幾倍，這意味著在旺季期間對位置優越的公寓的需求將持續不斷，並且可以很快得到回報。

研究黑山房地產的特點，應該注意到這個國家的公寓和房屋可以有很多優勢。 考慮與大多數待售房屋有關的主要問題。

• 黑山的短租住房需求近年來快速增長，需求下降沒有任何先決條件。 2017年，訪華人數首次突破200萬人次，並繼續穩步增長。與許多其他度假村相比，低廉的價格吸引了這裡的遊客，該州還與大多數鄰國和許多後蘇聯國家建立了免簽證制度。結果，20%的遊客來自塞爾維亞、俄羅斯和烏克蘭，加起來是等量的，高達10%的遊客來自波斯尼亞和黑塞哥維那，但來自西歐的富裕遊客也來到這裡。

• 該國住房部門的投資吸引力很好，因為對外國投資者有透明且真正有效的規則，這令人想起在這方面堪稱楷模的歐盟。 此外，直到 2006 年獲得獨立後，該國才意識到它可以通過旅遊業賺取多少收入，因為在那之後在這裡建造了大量的住房存量。這意味著有許多使用現代技術建造的新建築，此外，找到免費的公寓購買也不是問題。

• 如果您願意，您可以在黑山找到相對便宜的住房 - 在這裡每平方米的平均價格甚至無法大致計算。 這完全取決於一些特定的特徵，例如，建築物的歷史價值會增加關稅，但附近有前景的開發地點會大大降低價格。因此，彼此相距300米的完全相同的房屋可能有不同的價格。此外，地理因素也影響價格——在享有盛譽的海濱布德瓦，住房最貴，沿海其他地方便宜一點，但在內陸價格要低得多，雖然這裡的山也很漂亮。

• 黑山的稅收和市政政策也只有助於在這裡買房。 比如在二級市場買公寓，稅只會是成本的3%，但如果開發商自己是賣家，甚至不會出現這樣多付的情況。該地區業主的年稅從一平方米價值的 0.1% 到 1% 不等，但這並不多。

• 投資不僅限於對住房開發的投資——更大的投資者正在建設基礎設施，例如以英語或俄語為教學語言的學校、遊艇港口和許多其他便利設施。 這種情況的改善進一步促成了遊客大量來到這裡的事實，這意味著在這裡租房將更加有利可圖。

• 黑山被認為是環境方面最清潔的國家之一，因為這裡沒有真正的產業，因此旅遊潛力的進一步增長似乎很自然。

當然，也存在某些缺點，但它們相對較少，對於許多人來說它們是微不足道的。 但是，對於您來說，它們可能會成為一個嚴重的缺點，因此我們也會考慮它們。

• 黑山擁有歐盟成員國候選國的官方地位，但到目前為止還沒有成為歐盟成員國，而且不能說這會很快發生。 對於許多後蘇聯地區的投資者來說，在簡化獲得申根簽證、在歐盟國家擁有公寓、可以申請居留許可、然後是護照的情況下，在國外購買房屋也很有用。

• 黑山有省級社會主義歷史 - 儘管引入了創新，但與西歐相比，基礎設施卻一瘸一拐。例如，全國幾乎沒有集中供暖，雖然在冬天，即使在相對溫暖的海岸，溫度也只有3-7攝氏度。

當地人習慣用空調加熱房屋，但這裡的電網可能已經出現故障 - 由於高峰負荷而停電仍然不是新鮮事。 除此之外，當地工作人員的心態和熟練程度只是介於自吹自擂的歐洲和我們缺乏吸引力的現實之間的東西，這可能會嚇跑一些富有的遊客。

如上所述，國家以有組織的方式發展旅遊基礎設施——至少地塊被交給了私人開發商，而那些想要收回所花的錢的人急忙建造了大量的住房。一方面，大量提案本應導致房地產價格有所下降，但是，在黑山的情況下，我們看到 投資已經開始得到回報。

實踐表明 在黑山買房時，不要自己尋找要購買的物品，而是尋求當地顧問的幫助，這很有意義.你自己甚至很難大致理解為什麼昂貴的房子要花這麼多錢，而選擇便宜的房子，你將不確定你是否了解這種購買的所有風險。

專家指出，近期不斷增長的需求強烈刺激了開發商，他們力求盡快完成在建項目，這不可避免地影響了施工質量。 考慮到這個多山的國家經常發生地震，在“未經測試”的新建築中購買公寓之前，值得三思。

此外，人們經常聽到抱怨說 位於山腳下的建築物逐漸滾動甚至倒塌的趨勢增加。

至於第一線，在這裡買房會困難得多，如果只是因為這里特別富有的外國人的需求特別高。幾年前，一些有影響力的西方媒體撰文稱，黑山全境約14%的土地已經被外國人購買，應該假設他們主要對海岸感興趣。儘管如此， 即使在這裡也有選擇，只要準備好花很多錢。

黑山房地產市場的價格範圍很大——影響定價的因素太多。至少考慮住房存量 - 您可以在與典型的蘇聯建築沒有根本區別的舊高層建築中獲得公寓，或者在獨立時期已經建造的相對較新的建築中獲得公寓，考慮到所有現代發展要求。

同樣，在山區的某個地方，甚至在首都波德戈里察，價格可能會比平均水平略低，但最大的問題是這樣的投資會有多少回報，因為統計數據顯示，絕大多數外國遊客不趕時間山與海一樣多。

所有這些因素都不允許我們確定每平方米的平均價格 - 更準確地說，它可以計算出來，但實際上它並沒有帶來任何好處，因為它可能更便宜也更貴。如果您仍然感興趣並希望至少對您應該期望多少有一個大致的了解，您應該知道 4 萬歐元是允許您購買 20 平方米小工作室的最低資本。

一套面積為50平方左右的小型家庭式公寓，這樣一共要花6萬左右。

如果您對帶有地塊的房屋感興趣，那麼在很大程度上決定成本的是建築物本身，而不是領土本身。例如，200平方米的院子裡60米的房子大約要花8萬歐元，但面積200平方米、300多地塊的寬敞別墅要花17萬歐元。

價格的差異不僅取決於靠近大海，還取決於一定的地理位置。 首先，在任何地區，都非常欣賞窗外的景色，房屋被認為特別令人印象深刻，從那裡可以清楚地看到山脈和大海。

自然， 一個巨大的好處是當地有自己的大海通道，理想情況下 - 它自己的海灘外人，除經主人邀請外，不得進入。

如果我們談論這些地區，那麼他們通常將頂級地方命名為布德瓦里維埃拉（靠近布德瓦度假村）和博卡科托爾斯卡（科托爾灣的海岸，包括蒂瓦特）。

您可以嘗試在 Bar Riviera 的某個地方或什至在 Ulcinj 附近選擇住宿來省錢。 同時，你要明白，它的成本較低是有原因的——精英遊樂的機會少，遊客不那麼渴望去那裡，因此利潤可能不會那麼高。

從上面可以清楚地看出，黑山公民當然不需要在該國購買房地產 - 事實上，相反，國家對外國人在這裡投資感興趣，因此 使過程盡可能簡單。 此外，雖然黑山加入歐盟的前景和時機尚未完全明朗，但對於許多人來說，今天已經獲得該國的護照似乎是很快成為歐盟公民的好方法。

另一件事是，這裡的一切都不是那麼簡單—— 對於護照的實際銷售，黑山提出了很多要求。 要在荒野購買房地產以獲得文件，您必須支付 250,000 歐元，在發達地區 - 從 350,000，無論如何必須將另外 100,000 轉入國家賬戶本身。此外，此選項並非向所有人提供 - 在計劃啟動後的三年內（2018-2021），您需要提交申請，從所有申請者中僅選出 2,000 名幸運者獲准參加.

在沒有大錢的情況下，可以走更遠的路， 之前獲得了該國的居留許可。 如果你在這裡買了房子，你會得到一個臨時居留證，有效期只有一年——在此期間你需要站穩腳跟，並獲得額外的居留理由。如果您還沒有找到工作，也沒有與當地人結婚，只有購買的物品價格超過 4 萬歐元，您才可以免簽證——然後您可以延長居留許可。

無論您決定在黑山購買哪種類型的房地產——公寓、土地或房屋——您的交易都將從所謂的初步合同開始。它沒有說太多——它描述了交易本身的條款（什麼、在哪裡、何時、多少、從誰和向誰），考慮了付款方式和條款，並規定了存款金額，通常為所購物品約定價值的 10% 左右。指定金額的押金必須轉給有義務為此開具收據的前業主，他收到了初步合同中規定的款項。

之後，主要銷售合同已經簽訂，您應該只向黑山國家公證處申請法律執行 - 這些是該國的規則。在這裡，已經有更多的彩繪點 - 除了上面描述的之外，還應該提到，例如，賣家同意將物品重新註冊給另一個人。

如上所述， 在為後蘇聯國家的公民在二級市場上購買住房時，稅收為金額的 3%。 一般來說，實踐表明，稅收、法律支持和重新註冊會增加大約 5% 的成本，因此在選擇房產時，您還必須考慮到這樣的額外費用。

賣方對補發沒有任何反對的條款很重要，因為 從邏輯上講，任何新所有者都必須立即在國家地籍中為自己登記收購.但是，根據黑山法律，這不能在未來的任何時間進行，而是在交易之日起的前 30 天內進行。最好不要嘗試如果在建議的期限內沒有發生合法化會發生什麼，這樣賣家就不會出現不必要的問題，他們“改變主意”並把輻條放在車輪上，合同特別包含關於他同意重新發行的條款。

如果您購買了一塊免費的土地併計劃自己建造，那麼值得考慮的是，並非黑山的所有土地都需要進一步開發。從立法的角度來看，特定地點不適合建造的原因可能有很多，但您不太可能改變該領土的這種狀況，以及您出於無知或張狂而建造的任何建築物將被視為非法，可能會被拆除。

我們的許多同胞，計劃在亞得里亞海購買房地產，決定出售他們家鄉的“額外”房地產以賺錢。將一個程序分成兩個階段極大地延遲了過程並且涉及大量文書工作，這就是為什麼一些潛在投資者甚至不想考慮這樣的想法，認為它實施起來太複雜了。事實上，問題的解決比看起來要容易一些。

有一些國際房地產代理機構提供將俄羅斯房地產換成黑山的服務。不是兩筆單獨的交易，每筆交易都可能會延遲，而是提供一筆交易，而且速度非常快，因為您不是在尋找俄羅斯房產的買家或黑山房地產的賣家 - 考慮一下，這是相同的法律實體。結果，你可能拿不到錢，但不要等到你賣的物件被買了—— 專家只需到達指定地址並估算您提供的房屋或公寓的價格即可。

通過與一家認真的公司合作，您可以簡化重新發行的過程，即使它“吃掉”了部分預算.同時，此類服務通常僅適用於莫斯科、聖彼得堡和其他房地產需求旺盛的主要城市。

以下視頻提供了有關在黑山購買房產的問題的答案。